Le aste giudiziarie sono uno strumento per attuare la vendita forzata di
un bene. La legge prevede che, se un privato o una società sono gravati da debiti
insoluti, i loro beni possano essere oggetto di vendita forzata. Viene, così, permesso
ai creditori di assicurarsi il soddisfacimento del loro avere e all'acquirente di
ottenere i diritti sul bene che spettavano a colui che ha subito l'espropriazione,
fatti salvi gli effetti del possesso di buona fede.
Le modalità con le quali si possono svolgere tali vendite sono di due tipi: vendita
senza incanto e vendita con incanto.
La legge 28 dicembre 2005, n. 263 e la più recente legge 24 febbraio 2006,
n. 52 prevedono che la modalità senza incanto sia quella che, in via preliminare,
se non vi sono opposizioni o se su di esse si raggiunge l’accordo, debba essere
adottata. Solo in subordine, nel caso in cui l’asta senza incanto non ottenga risultati,
si potrà procedere alla vendita con incanto.
Nella vendita senza incanto, (artt. 570 ss. c.p.c.), i partecipanti
presentano le offerte d’acquisto in busta chiusa in Cancelleria con l’indicazione
del prezzo, del tempo, del modo di pagamento e di ogni altro elemento utile alla
valutazione dell’offerta. Tali buste vengono, poi, aperte nell’udienza fissata per
l’esame delle offerte alla presenza dei vari offerenti.
Sull’offerta, il giudice dell’esecuzione sente le parti e i creditori iscritti non
intervenuti. Se è superiore al valore dell’immobile aumentato di un quinto, viene
considerata senz’altro accolta. Se, invece, è inferiore a tale valore, il giudice
non può procedere con la vendita se vi è il dissenso del creditore procedente o
se ritiene che vi siano concrete possibilità di miglior vendita col sistema dell’incanto.
In caso di più offerte valide, viene indetta una gara tra gli offerenti assumendo
come prezzo a base d'asta il valore dell'offerta più alta. Se, invece, la gara non
può aver luogo per mancanza di adesioni da parte degli offerenti, il giudice potrà
decidere se disporre la vendita a favore del maggior offerente oppure ordinare l’incanto.
Il giudice dell’esecuzione, a conclusione della vendita, dispone con decreto le
modalità di versamento del prezzo e il termine entro il quale deve essere effettuato
tale versamento.
Nella vendita con incanto (artt. 576 ss. c.p.c.), si realizza
immediatamente una gara fra i diversi offerenti. Il giudice dell’esecuzione stabilisce,
con ordinanza, le modalità con le quali effettuare la vendita, il prezzo base dell’incanto,
il giorno e l’ora dell’asta, la misura minima dell’aumento da apportarsi alle offerte,
l’ammontare della cauzione, le modalità e il termine entro il quale il prezzo deve
essere depositato.
Le offerte non sono efficaci se non superano il prezzo base d’asta o l'offerta precedente
nella misura indicata nell’ordinanza di vendita. Ogni offerente non è più tenuto
per la sua offerta nel momento in cui essa è superata da un'altra, anche se poi
questa viene dichiarata nulla.
Il decreto con il quale il giudice dell’esecuzione dispone il trasferimento del
bene espropriato all’aggiudicatario ha l’ulteriore effetto di provocare la cancellazione
di tutti i gravami quali ipoteche e pignoramenti (cosiddetto “effetto purgativo
o liberatorio della vendita forzata immobiliare”) (art. 586 c.p.c.).
La nuova normativa, che ha riformato in più punti il codice di procedura civile,
ha previsto, ex art. 490 c.p.c., l’obbligo di pubblicazione dell’avviso di vendita,
dell’ordinanza del giudice e della relazione di stima su appositi siti internet
almeno quarantacinque giorni prima del termine per la presentazione delle offerte
o della data dell’incanto. Sarà così consentita una partecipazione più ampia alle
aste giudiziarie, tradizionalmente riservate ai soli operatori professionali.
Da tali documenti, è possibile trarre informazioni utili per una partecipazione
più oculata alla vendita quali la descrizione del bene, le iscrizioni e trascrizioni
che gravano sullo stesso, i dati catastali e le eventuali variazioni, la destinazione
d'uso del bene ed i possibili abusi riscontrati, l'eventuale stato occupazionale
del bene e il valore dell'immobile con indicazione del criterio di stima usato.
Uno degli scopi di questa riforma, è proprio quello di rendere rintracciabili con
maggior rapidità e al maggior numero di persone possibili le offerte in corso, permettendo
anche la consultazione di tutta la documentazione relativa. La riforma, infatti,
persegue modelli di speditezza, flessibilità e trasparenza come evidenziato nella
Relazione illustrativa al Regio Decreto 16 marzo 1942, n. 267, (cosiddetta “legge
fallimentare”), così come modificata dalla legge 14 maggio 2005, n. 80 in materia
di deleghe al Governo per la modifica del codice di procedura civile nonché per
la riforma organica della disciplina delle procedure concorsuali.
Sempre in funzione di una partecipazione consapevole, altra novità riguarda la figura
del custode (art. 559 ss. c.p.c.). A differenza di quanto accadeva in precedenza,
di fatto, la nomina avverrà in favore di un terzo. Ciò dovrebbe procurare molteplici
vantaggi. Innanzitutto, sarà possibile visitare l’immobile e, inoltre, verrà favorita
una gestione dinamica in termini di valorizzazione del fabbricato. La nomina in
favore del debitore si avrà solo nelle ipotesi in cui questi occupi l’immobile o
quando il giudice ritenga che la sua sostituzione non abbia alcuna utilità.
La nuova normativa è entrata in vigore a partire dall’1 marzo 2006 e verrà applicata
non solo alle nuove procedure ma anche a quelle pendenti. Unica eccezione riguarda
le procedure per le quali è stata già disposta la vendita, in relazione alle quali
continuerà ad essere applicata la normativa precedente.